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房地产行业2016年三季报分析:净利润增速扩大,毛利率继续下行,现金偿债比大增

发布时间:2016-11-01    研究机构:华创证券

事件

2016年1-9月,地产板块主营业务收入同比增长44.0%,比去年末上升30.4个百分点;板块净利润同比增长27.8%,比去年末上升26.9个百分点。利润率方面,板块毛利率为29.2%,较去年同期下降2.9个百分点;板块净利率为8.4%,较去年同期下降1.1个百分点;板块三项费用率为11.0%,较去年同期下降2.2个百分点;板块少数股东损益占比净利润为16.8%,较去年同期上升1.2个百分点。负债方面,至9月末,板块资产负债率76.0%,较去年末上升0.9个百分点;板块净负债率76.7%,较去年末下降8.7个百分点;板块现金偿债比为1.84倍,较去年末上升68.4%,并且高于2010年的1.67倍和2013年的1.06倍。现金流方面,2016年1-9月,板块销售商品及劳务的现金流入累计同比上升51.3%,较去年末扩大25.7个百分点,但较二季度末回落了1.6个百分点。

主要观点

1.毛利率短期或有改善、中长期仍将下行,资源型房企优势更加凸显

2016年行业结算主要集中于2014年销售低毛利项目,从而导致板块毛利率进一步下降,但同时由于三项费用率改善对冲,导致净利率的下降幅度更小。随着行业在2017-18年开始结算2015-16年高毛利项目,板块毛利率将低位回升,但同时鉴于融资端再次收紧导致的财务费用再次回升以及房企合作增多导致的少数股东权益提升,将冲抵后续毛利率的回升力度,并且2015-16年地王频现也奠定了中长期板块毛利率的下行趋势,尤其中小房企压力更大也将加剧行业的整合,但诸如华侨城和招商蛇口等拥有非市场化拿地的资源型房企的毛利率优势在后续将更加凸显。

2.房企整体加杠杆动能不足,现金偿债比大增奠定短期偿债风险不大

今年前三季度成交热度持续升温,主流房企销售商品及劳务的现金流入同比实现大幅回升,但从净负债率的走势来看,板块整体呈现出去杠杆走势,展现出了在回款大幅增加、股权融资增多的情况,投资行为的相对谨慎。销售回款的大幅增加也推动板块现金偿债比的改善,短期偿债风险大幅下降,其中目前板块现金偿债比1.84倍,高于2010年底1.67倍和2013年底1.06倍,因而虽然目前调控政策正逐步向房企融资端收紧,但鉴于目前现金偿债比更为健康,同时也鉴于市场货币政策中短期内仍不会转向,因而短期内行业的资金链风险会较2010年和2013年更小。

3.投资建议:维持三大选股标准下寻找结构性机会,维持板块中性评级

我们维持前期观点,认为房地产后续将呈现出:一二线热点城市成交量缩、价稳,三线城市量价略起,四线城市仍旧低迷,因而从全国而言的成交缩量也将预示着后续板块性机会较少,而由于年末房地产险资增持、定增倒挂、国企改革等题材较多,因而板块结构性机会中量点也将颇多。我们目前仍然维持“资产荒下险资标的”+“非市场化拿地能力”+“年底定增倒挂”三个选股标准寻找板块的结构性机会,主要推荐招商蛇口、首开股份、新湖中宝,继续关注华鑫股份、中洲控股、广宇集团、嘉宝集团、迪马股份、浦东金桥、天宸股份(600620)、天保基建等。

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