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房地产行业:淡淡荼蘼香,行行辟蹊径

发布时间:2016-07-08    研究机构:中信建投证券

行业--欢乐颂后的冷思考

国际经验下的大周期再审视:我们以海外发达国家置业人口规模变化和房地产市场指标的关系作为切入点,得出以下观点,1.置业人口见顶对开工投资增速产生压制;2.人口拐点并不一定对应房价拐点;3.存量房市场则逆势向上;由此我们得出对我国的大周期判断--开工投资增速见顶,但房价未必。

销售量角度,短周期成交疲态显露,需关注流动性变化。房价角度,二线接力一线,城市级差扩大。通过国际比较,我们发现核心城市房价级差并不一定随城市化推进而扩大,城市的人口吸聚力才是关键。我国一线城市与其他城市房价极差还将继续扩大。

下半年展望,流动性预期查下,此轮短周期可能延长,全年销售节奏延续前低后高格局,房价同比增长趋势预计延续至明年上半年。开工投资将维持复苏格局,但从大周期来看也仅为反弹。

企业:分化持续理性嬗变

销售:顺周期中龙头依旧强势,同时上半年体现房企对于周期的把握能力,过去一年加大拿地力度的房企在本轮表现更为优异。龙头房企中扩张步伐相对稳健的房企更注重对单城市产能的挖掘,深耕地方优势区域,先做强后做大的思路也是中小型房企获取质量增长可选择的思考路径之一。扩张:国企、央企在资源禀赋和资金实力上的优势,在国企整合背景下助推其规模扩张,也在地王频现的今年唱主角,各房企补库存战略趋同,地王向一二线城市区域集中趋势比以往更为明显。

转型之路:从心花怒放到潜心耕耘

历经可谓百花齐放的14-15年,现在房企对于转型态度更为审慎,关注点也从行业估值转移到实操环节。我们依旧认为,聚焦地产业务的大金融和服务链可能是最为合适的通道。

金控平台:基因契合,志在远方。对比国内三大金控公司,市场化、业态均衡、资源共享是关键。准金融属性助力房企转型金控,在国内银行是最为关键的资源端口,房企要重视这块牌照的获取。

地产服务链的崛起:除了我们年度策略中强调的存量房市场机遇,我们在这里也再次强调物业管理行业的机遇。物管已成为蓝海,证券化率呈现爆发式增长,并出现金融化趋势。

策略篇:蛰伏蓄势坚守价值

从过去几轮周期经验来看来看,行业景气度面临回落预期下相对收益较弱,根据我们梳理,政策导向与转型品种笑傲熊市是历史宿命。个股推荐层面,我们关注价值洼地,坚守改革与转型。1.价值与成长品种:华发股份、招商蛇口、中洲控股;2.国企改革品种:南国置业、鲁商置业;3.转型创新品种:京汉股份、天宸股份(600620)。

申请时请注明股票名称